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导语： 针对当前房地产行业上各类项目宣传推文，多以软性商务宣传稿件为主，内容大同小异，致使购房者雾里看花，无法真切了解到项目的实际情况。克而瑞苏北机构针对这一现象，依托自身第三方咨询机构背景以及全国性大数据平台的优势，从专业视角出发，结合行业近二十年的经验，以及实地探访评测，以期为市场带来深度且客观的实测探盘内容。

作为克而瑞苏北区域的一档看房类实测栏目，本期选择的项目为港利上城国际，本文将以第三方视角为大家深度解析项目的综合素质。

(资料图)

NO.1

首期房源交付超4年

新房销量年榜前五

港利投资于2013年11月20日底价摘得港利上城国际项目所属地块，2017年5月1日项目首开，2019年4月项目首期房源上房。虽然首期房源交付至今已近四年半的时间，但因项目体量大且房企开发节奏慢，项目当前仍有新房在售且新房成交表现较好，在23年累计销售套数榜中排名第五。

港利上城国际定位北区刚需盘，价格优势为项目主要卖点，但项目首期房源已交付多年，新房销量仍能名列前茅，可见项目除价格优势外，或还存在其它亮点，今天经过实地走访来一探究竟。

图源：CRIC

NO.2

“公园里的住宅”硬件尚可

物业管理仍需加强

1 ►

实探之大门实景

港利上城国际位于北三环快速路以北，共分为南北两个区，本次笔者实探的是项目南区。根据实探来看，预测南区目前整体入住率大概在40%左右。

目前南区共有两个主入口，南北分布，南向大门为主大门，面向北三环快速路，各大门均非人车分流，安全性较低。小区大门设计相对常规，因建筑时间早，设计风格略显老旧。北向大门仅单车位通道且当前暂未启用。

当前进入小区需刷脸，车辆需登记后才能进入；保安多为中年男性，24小时站岗，园区内不定时巡逻。门禁虽看似严格但实际管理松懈，外卖快递等车辆可直接进入，访客及陌生车辆进入无需身份核验，仅需简单登记即可。

港利上城国际项目大门实景 图源：CRIC

南区主大门前为一条双车道内部道路，与北三环辅路有绿化带隔断，安全性较好。在大门的两侧均为小区底商，基本已全部出租营业，路旁有车辆停放，上下班高峰期或会稍有堵塞。

因南区主大门离北三环快速路较近，噪音影响较大，特进行噪音测试，测试时间上午10点左右，常规车流时实测分贝为54.1dBA，当有密集大车通过时分贝达61.8 dBA（国家住宅区标准55dBA以内）。

港利上城国际项目底商实景图 图源：CRIC

港利上城国际项目南区南大门噪音实测图 图源：CRIC

2 ►

实探之社区实景

港利上城国际项目鸟瞰图 图源：CRIC

小区非人车分流，车辆不能直接进入地下。小区东西北三侧均有地面停车位，车辆与行人动线交叉，内部安全性较欠缺。因小区地面车位免费，现场可见地上停车位基本已经停满且部分车辆停在非停车位处，车辆管理较混乱。

港利上城国际项目地上车位实景 图源：CRIC

南区主大门正对的是主景观轴，灌木乔木错落分布并配以应季花草，因以灌木居多，观感上绿植密集度较高。

在主景观轴的中心位置，有小型喷泉、池塘以及凉亭等水景，但凉亭中未配置桌椅；池塘及喷泉无明显异味或垃圾，但部分池塘干涸，看来虽有定期打扫但未持续换水。

除主景观轴外，楼栋间的绿化覆盖率亦高，楼栋多被绿植环绕且楼栋间的绿植面积大。经现场实探发现，小区除绿化率高以外，整体绿植维护亦较好，即使在夏天，树木花草也是郁郁葱葱无明显枯树枝叶，草坪修剪整齐且无明显垃圾，可见小区前期宣传的“公园里的住宅”也算名副其实。

港利上城国际项目景观实景 图源：CRIC

在小区水景的两侧设置有室外泳池、儿童游乐园和全龄乐园，其中室外泳池并未开放。乐园地面均为塑胶，设备有太空攀爬架、秋千、滑梯、跷跷板、淘气堡、吊环、摇马、老年健身器材等。乐园设备种类尚可，小区虽上房多年，但设备干净且损坏度较低，一方面可能是入住率较低导致，另一方面物业定期维护或也较为积极。

港利上城国际项目乐园实景 图源：CRIC

小区内部配备了幼儿园和会所。幼儿园在南区的西北角，会所在东南角，幼儿园和会所当前均已使用多年。

现场在会所内部发现，会所虽设置了羽毛球馆、篮球馆、健身房等，但内部设备缺失，无人维护，且非业主也可进入，管理松懈，人员混乱，使用体验感较差。

除了小区内的配套，南区外的东南角为小区配套的商业地块，该地块规划将建成3F超市，但当前仍为平地，具体开发时间未知。

港利上城国际项目自身配套实景 图源：CRIC

在现场踩盘过程中，笔者发现整个小区内无明显垃圾，地面干净，小区每栋楼前均配有垃圾桶，垃圾桶附近无异味无垃圾堆积，且其所处区域无明显油污，可见物业在公区保洁这块做得还是比较好的。

但楼栋单元外，基本都停有电动车，地面的电动车雨棚及充电桩仅在少数楼栋外有设置，且仅针对三轮电动车。电动车摆放杂乱，管理较为松懈。

港利上城国际项目实景 图源：CRIC

3 ►

实探之单元实景

探访完小区整体环境，笔者带大家聚焦楼栋内部情况。

港利上城国际项目楼栋外立面实景 图源：CRIC

楼栋外立面均为真石漆，当前无明显脱落开裂痕迹。单元门虽设置有门禁，但实际并未启用，小高层单元门常开，高层楼栋两侧可直接进入，单元门门禁形同虚设。大堂内墙面铺设瓷砖，地面铺设瓷砖或木地板，顶面为石膏板吊顶，欧式吊灯，墙地面干净。但大厅内摆放了部分幼儿玩具，略显杂乱。

电梯无须刷卡，小区虽交付多年但入住率低，内部防撞木板仍未拆除。电梯内部无小广告张贴，且张贴公告均为近期的，可见有定期处理，但电梯空间较小，实际承载力相对较低。电梯内装有防电动车进入装置，能有效避免电动车入户隐患。

电梯厅墙地面均铺设瓷砖，顶部乳胶漆，厅内消防箱采用暗装方式，箱体与墙面持平，既节省了空间，也保障了内部设施的安全。但箱门为玻璃，损坏率高，消防水管裸露在外，影响了电梯厅整体的美感。因业主入户门外空间狭小，部分楼层在电梯厅堆放了鞋柜或幼儿玩具等，电梯厅显得杂乱无章。

港利上城国际项目单元实景 图源：CRIC

南区楼栋均为两梯四户，中间连廊连接的设计，经笔者测量，连廊总高度为1.4米，高于临空建筑1.1米高度的要求。但是栏杆下方为混凝土墙，小孩很容易攀爬上去，将带来一定安全隐患。

单元内步梯通道为水泥地和大白墙组合，阶梯上增加了防滑拉槽，在连廊和楼梯通道里，虽无明显垃圾，但部分楼道里业主堆放杂物，有一定的安全隐患。

港利上城国际项目单元实景 图源：CRIC

因小区毗邻北三环，笔者特意选取了南区中间楼栋21#进行噪音测试，测试时间为上午8点半钟左右。从测试结果来看，楼栋底部噪音46.6dBA，顶层连廊噪音50.0dBA，虽均小于国标但噪音仍偏大。

港利上城国际项目噪音实测图 图源：CRIC

4 ►

实探之地下车库

负一层为电动车停放处，设有整排的充电插口，可由电梯通达，但未设置入户大堂，内部为水泥地加大白墙，地面设有长条的疏水通道，以防大雨倒灌。

负二层为机动车车库，仅可通过楼梯到达，无电梯直达，且同样无入户大堂。地面为环氧地坪，墙顶面为大白墙，灯光明亮，整体看起来整洁明亮。但因地下潮湿，环氧地坪未做防滑处理，地面略打滑，预计下雨天地面打滑将更严重。

港利上城国际项目地下车库实景 图源：CRIC

5 ►

实探之物业服务

小区的物业为港利物业，物业费为1.5元/㎡·月+能耗0.5元/㎡·月，该物业费作为刚需小区来说价格居中。通过对业主的询问得知，物业人员着装及服务态度较好。

保洁方面，执行公区分区到人，单人负责单楼栋的管理原则，同时保洁一天在岗8小时；增值服务方面，业主户内断电或停水等基础问题物业可免费上门维修且响应时间多在半天以内。

但物业在安全性方面明显欠缺，监控虽覆盖整个小区，但门禁形同虚设，车辆和人员管理松懈，小区内部也存在机动车辆停放混乱的情况。

笔者以电梯故障问题测试物业的响应速度及解决问题速度。致电物业后，反馈21#电梯按键无反应，物业人员反馈会派人查看。20分钟左右物业人员到达21#楼下，查看电梯情况，物业响应问题速度尚可。

NO.3

配套匮乏

生活圈需扩大到3公里

在港利上城国际项目内部实探后，笔者对项目周边配套进行了实探。当前小区各项配套均较欠缺，项目紧邻北三环快速路自驾便利，但是公共交通匮乏，近距离无公交车站台，距离最近的地铁站需近6公里。除交通外，教育、医疗、生活等基础配套，项目三公里范围内仅简单覆盖，且车程需7分钟左右。

港利上城国际项目配套图 图源：CRIC

NO.4

外部配套欠缺 内部条件尚可

项目评分及格

克而瑞结合行业近二十年的咨询经验及独立第三方机构为背景，从专业视角出发，利用专业工具进行实测，以楼盘测评五大项指标标准量化为核心，对该项目进行全方位计算打分。各项测评汇总得分如下图所示：

港利上城国际项目评分表 图源：CRIC

从五大类44细分项的指标得分能看出，港利上城国际项目区位、交通及外部配套有明显的欠缺，且小区自身实力存在分化，软实力尚可，而硬实力因会所门禁等管理不到位、商业配套地块迟迟未开工而存在较多扣分。经克而瑞楼盘测评统计后，项目综合得分为72.2分，从量化数据指标来看项目整体评分表现尚可。

NO.5

新房及二手房均在售

价格涨幅超五成

港利上城国际项目最近两个月的新房价格为9880元/㎡，二手房挂牌价为9800元/㎡，新房及二手房的价差虽小，但较首期新房价格6500元/㎡均上涨51%左右。项目当前累计新房成交4946套，网签率88%，项目总体剩余新房库存1124套，可售房源多。

NO.6

结语

总体来说，港利上城国际项目有其明显的劣势比如区位及配套，但也有其自身的亮点比如绿化及价格，对于资金有限且对地段要求不高的刚需人群而言，此项目不失为一个可考虑的入手对象。